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住房问题高峰会晤:怎样让房价降下来?

2018-09-21 13:42:31 | 来源: | 阅读:913

  柏林又出现了占领住房的事件,慕尼黑出现租客抗议租金飙升的示威集会,由此可见,德国住房短缺租金过高的问题已经变得多么严重。联邦政府将于周五召开住宅问题高峰会晤,试图找到解决问题的途径。

  柏林民众抗议房价上涨以及投资商“趁火打劫”的投机行为。

  住房短缺也造成了租金上涨 - 在德国居住变得越来越昂贵。2015年,德国家庭平均每月为住宅、能源和住宅维护支付的费用为859欧元,占家庭总支出的三分之一强。而单亲家庭的居住支出甚至占总支出的40%以上。

  本周五,德国将举行住房问题高峰会议。德国总理默克尔强调,她的目标是在本执政期内建设150万套住宅。默克尔说:"我们急需更多的住房。"而社民党主席纳勒斯甚至认为,住房问题已经演变成一个"新的社会问题。"

  2018年九月,慕尼黑数千民众走上街头,抗议住房费用飙升。

  联邦政府计划向住宅建筑商提供税务优惠,期望以此激发建筑市场的活力。新建住宅可以在今后四年时间里,每年额外获得5%的折旧,加上现行的每年2%的折旧,住宅投入使用后的四年时间里,投资者可以将投资总额的28%以折旧形式抵税。但前提条件是房屋必须出租至少十年。不过,现行法律草案中,并没有规定对获得税务优惠房屋的租金上限。

  优惠时限暂定为2022年

  2018年9月至2021年底提出的建房申请可以享受这项优惠措施。但豪华住宅以及度假公寓则不在优惠之列,也就是说,新房建筑成本每平米超过三千欧元时,将被纳入豪华住宅,而无法享受税务优惠。

  德国租客联合会总干事洛佩茨称,政府为兴建社会福利房的投入“简直少得可笑。”

  德国房屋业主协会主席凯·瓦内克(Kai Warnecke)对德国之声表示:"这个主意本身不错,但如果这项优惠措施不仅局限于新建住宅,而也适用于扩建阁楼等能够在人口密集区扩大住房面积的举措的话,我们会感到更高兴。"此外,他还表示,建筑成本每平米三千欧元的上限脱离现实。瓦内克说,在德国大中城市,由于各项建筑规范以及工资和材料费上涨,三千欧元每平米的成本上限几乎没有可能做得到,"即便是最简易的住房也做不到。"

  德国租客联合会总干事吾尔里希·洛佩茨(Ulrich Ropertz)也认为提供税务优惠原则上是件好事。但他的顾虑是:"这项新措施中税务优惠并没有同投资者的义务相挂钩,比如如果不规定租金上限,那么投资者当然会选择市场上最高的租金水平。"他说,这一税务优惠只能让市场上出现更多的高租金房屋,而不是中低水平租金的房屋,"这样一来,只能提高投资者的收益。"

  然而,过去几年来,投资房产的收益率一直都在下降。德国房地产协会提供的"可支付性指数"显示,在德国购置房产越来越难。主要原因是房价和贷款费用在不断上涨。因此,对投资者来说,购买供出租的房产越来越缺乏吸引力。社民党有关将房租上涨幅度同通货膨胀率挂钩的建议,也令投资者大为不满。瓦内克说:"德国住房的80%为私人拥有。大多情况下,一个业主往往只拥有一套供出租的房屋,而正是这些人在维持德国的住房供给。"

  初始于八十年代的占据住房的风潮如今在首都柏林重现。

  瓦内克再度以改建阁楼作为住房的问题为例,要求当局放宽有关的建筑规定。他说:"将阁楼改建为住宅要满足严苛的消防规定,但这并不是因为阁楼特别容易失火,而是因为消防队的云梯太短。"瓦内克说,如果政府能为消防队提供更多的长云梯,那么,阁楼改建也就只需满足普通的消防规范,那改建成本就会大大降低。

  社会福利住房的数量过去20年来大大减少

  当然,只凭改建阁楼并不能解决住房短缺的问题。德国租客联合会的洛佩茨以具体数据为例说道:"只有大量修建社会福利住房,才能出现租金合理的出租房。"他说,过去一年,整个德国共修建了26000套社会福利房,"这个数字实在低得可笑。因为同一时间内,共有大约五万至六万套社会福利住宅因限期结束,流入自由的住房市场。"也就是说,社会福利房的总量一直在减少,而这一趋势已经持续了20年。洛佩茨说,德国目前只拥有125万套社会福利住房,"必须在修建社会福利房方面投入更多的资金,但政府迄今为止还没有意识到这一点。"

  在德国大城市的居住费用越来越高,图为法兰克福西港区的一个豪华住宅区。

  柏林洪堡大学的一项调研也为租客联合会的主张提供了佐证。调研显示,租金设限、修建福利房以及提供住房补贴等措施对"缓解大中城市房屋紧张问题的作用都非常有限。"主要问题在于,偏偏在福利房建设方面,政府的资金投入过少。

  根据这项调研,如果资金投入保持现有水平,还需要185年才能解决大中城市的住房短缺问题。目前,政府每年为建设福利房投入20亿欧元。而与此同时,政府每年却提供大约20亿欧元的买房补贴和150亿欧元的失业者住房补贴。调研负责人霍尔默(Andrej Holm)批评道,而政府的补贴又大部分流向了商业性出租者。因此,所谓的"经济资助"最终都落入了出租者的腰包。

  但房屋业主协会的瓦内克则不赞同这一观点。他说:"我们不希望人们因经济困难而失去住房,或者不得不搬家。"因此,他主张政府应提供更多的住房补贴,以便让低收入者能够留在熟悉的居住环境中,方便他们生活就业。


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